Schadeclaim wegens waardedaling woningen door padeloverlast!

Het begin

In Bleiswijk heeft de lokale tennisvereniging 4 padel-banen aangelegd. Zoals elders in het land geeft dit heel veel geluidsoverlast voor de direct omwonenden. De kortste afstand tot een woning is in dit geval 57 m en in het invloed-gebied van 210 m uit de handreiking liggen ruim 175 woningen!

Geluid is in het omgevingsrecht een ingewikkeld onderwerp omdat meten en weten niet altijd samengaat. In vele gemeenten worden rechtszaken gevoerd tegen de gemeente. Die richten zich vooral op het gevoerde vergunning beleid. Dit is vaak lastig, omdat gemeenten beweren de regels/wetten/procedures te volgen en daardoor niet zelf aansprakelijk te zijn.

Ondernmer aansprakelijk stellen

In Bleiswijk hebben de bewoners een andere, innovatieve route gevonden; het aansprakelijk stellen van de vereniging zelf. De gedachtegang hierachter is tweeledig:

1. Er is vermogensschade voor de omwonenden omdat hun woning in waarde is gedaald.
   Een potentiele koper die op internet zoekt naar ‘geluidsoverlast padel’ schrikt zich rot. Zelfs als een koper vervolgens zoekt op ‘geluidsoverlast tennis’ vindt die vooral links betreffende overlast door Padel. Probeer het maar.
   De stelling is dat een potentiële koper ofwel wordt afgeschrikt, ofwel een lagere prijs wil betalen.
   Waardedaling is dus absoluut aan de orde!
   
   
2. Voor het verhalen van schade is geen overtreding nodig. Zelfs als de vereniging keurig binnen alle wettelijke normen opereert kan de schade verhaald worden.
   Ter illustratie: Als uw buurman per ongeluk uw tuinhek omverrijdt, dan moet hij de reparatie vergoeden. Het maakt niet uit dat hij zich aan alle regels hield (niet te hard reed, niet gedronken had, auto was APK gekeurd etc.). Feit is dat er schade is aan een eigendom, dat bekend is wie die veroorzaakt heeft en dus is die persoon aansprakelijk voor de geleden schade.

Professionele hulp

Kortom de omwonenden wilden de vereniging aansprakelijk stellen voor de waardedaling van hun woningen. Het grootste probleem was de schatting van die schade. Dat dient professioneel en vooral verdedigbaar te gebeuren om een kans te maken in een rechtszaak. Dit bleek bijzonder lastig. Geen enkele lokale taxateur wilde hier zijn handen aan branden.

Uiteindelijk vonden de omwonenden een gespecialiseerd bureau in dit soort zaken. De Johan van Barnevelt stichting; centrum voor (bestuurlijk) schadevergoedingsrecht; in vervolg JVO genoemd. (www.planschade.net)

JVO heeft van een aantal huizen de schade bepaald via een gestructureerde methodiek.

• Uit een bestaand akoestisch onderzoek was de geluidstoename bekend op de gevels van een aantal woningen in de buurt. Middels interpolatie is daaruit de geluidstoename van elke woning berekend.
• Een deel van de toename is eigen risico (botte pech) dit deel werd dus afgetrokken van de toename om op een verhaalbare toename te komen.
• Uit de ervaring en jurisprudentie van JVO kon vervolgens per woning een schadepercentage worden vastgesteld afhankelijk van de verhaalbare toename bij die woning.
• Deze percentages werden toegepast op de WOZ-waarde van de betroffen woningen.
  Want:
  • De WOZ-waarde is onafhankelijk vastgesteld en heeft dus gewicht bij het gerecht.
  • De WOZ is over het algemeen lager dan de marktwaarde, dus is de schatting niet te hoog
  • Het alternatief zou zijn alle woningen te taxeren; echter.
    • Dat zou veel geld kosten voor een taxateur.
    • Mocht er een hogere waarde uitkomen en de gemeente daar lucht van krijgen, dan bestaat het gevaar dat de gemeente de WOZ-waarde verhoogd.

Claim

De vermenigvuldiging van de percentages met de WOZ-waarden leidde tot een totale schade van alle deelnemende woningen tezamen van 700.000 euro. Er is daarom voor dit bedrag een claim neergelegd bij de tennisvereniging. Een interessante ontwikkeling waarvan wij benieuwd zijn hoe dit uit gaat pakken! Het is in ieder geval een goede manier om de ondernemer onder druk te zetten.

Nota bene

Op dit moment is er geen rechtsgang om de betaling daarvan af te dwingen, maar de omwonenden houden deze optie zeker open. De vereniging overweegt ondertussen om de banen te overkappen en is dit verhaal tevens opgepakt door de lokale politiek.